Logement et immobilier : Ce qui change en 2022 - 1ère partie
Défiscalisation : le dispositif « Louer abordable » revu et corrigé
Le dispositif « louer abordable » permet aux propriétaires de louer leurs logements à un niveau de loyer abordable - sous les prix observés du marché - tout en bénéficiant d'un avantage fiscal sur les revenus locatifs. Cinq ans après sa création par la ministre Emmanuelle Cosse, il fait un retour remarqué dans une version revue et corrigée, adoptée dans le cadre de la loi de finances pour 2022.
Exit la déduction fiscale des dernières années : celle-ci laisse place à une réduction d'impôt, dispositif plus lisible et plus aisément compréhensible. A partir de janvier 2022, un propriétaire bailleur peut obtenir une réduction d'impôt de 15% s'il accepte de louer 15% en dessous des prix du marché, ou de 35% s'il loue 30% en dessous des prix du marché. La réduction d'impôt est comprise entre 20% et 65% si la gestion du bien est confiée à une agence. Pour en bénéficier, il faudra signer une convention d'une durée de 6 ans avec l'Agence nationale de l'habitat.
Le recours au Louer abordable avait fortement décliné ces dernières années. Le stock de conventions a ainsi chuté de 154 000 au 1er janvier 2017 à 111 000 au 1er janvier 2021.
Le crédit immo toujours plus encadré
Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a décidé de resserrer les règles du crédit immobilier au 1er janvier 2022. Il ne modifie pas les « garde-fous » mis en place depuis un an, mais il transforme ses simples « recommandations » en vigueur depuis janvier 2021 en norme juridiquement contraignante à partir de janvier 2022 : désormais, si les banques sortent des clous, elles peuvent être sanctionnées par les pouvoirs publics.
En clair, finis les crédits de plus de 25 ans tout comme les prêts octroyés à des ménages présentant un taux d'endettement dépassant les 35%. Les banques peuvent uniquement déroger à ces règles pour un nombre restreint (20% de dossiers) d'emprunteurs. Ce nouveau cadre risque de profiter aux acheteurs avec un budget conséquent et un niveau de vie élevé.
L'encadrement des loyers intégré aux petites annonces
Les annonces immobilières pour les locations de logements soumis à l'encadrement des loyers devront en faire mention, avait déjà annoncé la ministre déléguée au Logement, Emmanuelle Wargon en octobre. Elle a confirmé cette mesure juste avant les fêtes de fin d'année : « Dans toutes les villes où il y a un encadrement des loyers, on va rendre obligatoire sur toutes les annonces immobilières la mention du loyer plafond », dès le début de 2022, a déclaré la ministre sur Franceinfo. L'encadrement des loyers interdit aux propriétaires de demander aux locataires un montant supérieur à une somme donnée, celle-ci variant selon les quartiers en fonction de l'état du marché. Selon une enquête publiée en janvier dernier par l'association de consommateurs CLCV, 40% des annonces pour des logements à Paris étaient ainsi non conformes. Et plus d'un quart, en 2020, selon l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap).
Rénovation énergétique : audit obligatoire dans les logements F et G...
Selon les termes de la récente loi Climat et Résilience, les critères du DPE ont changé. Et pour inciter à effectuer des travaux dans les logements mal notés, un audit sera obligatoire (d'abord pour les biens catégorisés F et G en 2022, puis E en 2025 et D en 2034). Il listera les aménagements à entreprendre, lors d'une vente ou d'une mise en location. Le fioul comme le gaz pour leurs émissions à effet de serre n'y ont pas la cote, à l'inverse du chauffage électrique ou des cheminées à bois.
... et gel des loyers
Pour les biens mis en location, la hausse des loyers sera interdite dès 2022 pour les logements classés F et G. Ces biens ne pourront plus être proposés à la location si des travaux ne sont pas réalisés à partir de 2025 (G), 2028 (F) et 2034 (E).